该文的一句话令人触目惊心：
别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。
一线房价已和泡沫最大时的东京接轨
内地楼市的“火爆”引起了监管部门的注意，也引发了民众对楼市前景的担忧。网上有声音称，这也许是中国楼市“最后一轮狂欢”，因为一线城市房子的租售比和收入房价比已经低得离谱。
中国楼市常被拿来与日本上世纪九十年代的楼市情况做对比：1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，相当于今天人民币39万元，而当时东京相当于北京5环以内的地段的中高层住宅的均价折合约7.29万元/平方米，而在相当于北京5环到6环地段的房子的均价则只合3.65万元。从此之后，东京的房价也开始了一路下跌，直到今天，东京的房价也只是当初最高点的50%左右。
日本房市的四阶段
一、1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。这一时期日本房地产面临的最大问题就是供给不足。
二、1966年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段，在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进，新建住房几乎相当于住房存量的全部。
三、1976年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。但是，在真实需求与供给没有发生大的增长及变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。
其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。
四、失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表的修复需要比较长的时间。
“广场协议”后的日本经济
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
在“广场协议”生效后不到三个月的时间里，日元快速升值到1 美元兑换200 日元附近，升值20%。之后不到三年的时间里，美元对日元贬值达50%。
1.
低利率政策助长了资产价格的盲目膨胀。“广场协议”后，为了防止日元升值打击经济增长和造成通缩，日本央行连续5次下调利率, 利率水平由85年的5%降至87年3月的2.5%，并将这一低利率继续维持了2年零3个月。
然而，超低利率政策以及为防止日元过快升值而投入的干预性货币投放，导致“广场协议”后的几年，货币供应量急剧增长。面对过多的流动性，银行和企业都苦于难以找到有高比例回报的投资项目，转而纷纷把资金投入房地产和股票市场，导致资产价格泡沫越吹越大。
从信心膨胀到热衷投机。日元升值后日本人对经济前景充满乐观情绪，上市公司的股票受到追捧。从1986 年1 月开始，股市进入大牛市，当时日经指数为13000 点，到1989年底飙升到最高点39000 点，四年间上涨了三倍。1987年，东京证券交易所的股票市值超过纽约证交所，1987—1988 年，东京股票市场的市盈率平均高达60 倍。投机行为愈演愈烈。
股市价格上涨迫使银行把贷款转向房地产，并催生出一个更大的资产泡沫。日元升值后日本大企业对外投资急增，信用评级提升，海外低成本融资十分便捷，加剧了国内银行的资金过剩。在有钱贷不出去的困境下，房地产行业的迅速发展正好满足了银行的投资需求，银行狂热地向房地产企业提供以土地作担保的融资，并推动地价飞涨。
2.投机之风盛行，高利率刺破泡沫
1989-90年，面对通胀压力和愈演愈烈的投机之风，日本政府部门相继采取了一系列紧缩措施，导致极度膨胀的资产泡沫破裂。具体而言，政策措施主要有以下几方面：
高利率刺破了经济泡沫。为了预防通货膨胀，央行在89年5月将维持了2年多的超低利率从2.5%上调到3.25%，之后连续4次上调，到90年8月达到6%。
紧缩贷款。这对过热的房地产行业如同釜底抽薪。大藏省从90年3月起实行抑制土地信贷政策，控制对房地产信贷总量，银行提高自有资本比率加剧了信贷紧缩。
此前日本大藏省采纳“巴塞尔协议”，要求各商业银行将自有资本比例提高到8%。由于此前银行受政府高度保护，没有破产风险，银行普遍不关注自有资本问题，自有资本比例很低。因此，执行“巴塞尔协议”后，银行为满足资本充足率的要求，不得不大规模缩减国内外贷款，房地产泡沫受到进一步挤压。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银、协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
推送最新的财经资讯，股票基金，投资理财，让您钱生钱，利滚利，早日实现财务自由。
◆◆◆
[ 关注方式 ]
1 - 搜索微信公众号ID
2 - 长按二维码识别关注
新财经
简介 专注财经、投资、理财！
商脉通
ID：smtong888
简介 聚商机、汇人脉、通天下，做有价值的商业分享！